Uitvoering van het grondbeleid

Faciliterend grondbeleid

Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijke ontwikkeling, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden financiële afspraken vastgelegd naast afspraken over onder andere het woningbouwprogramma en het verdere proces. In oktober 2024 heeft de raad het programma Kostenverhaal en financiële bijdragen vastgesteld. Dit programma geeft de beleidskaders voor de te maken financiële afspraken bij een initiatief van derden.

Actief grondbeleid

De gemeente heeft 3 actieve grondexploitaties, dit zijn Vorst B, Reigerskant en Albinonistraat. De totale boekwaarde van deze grondexploitaties is afgerond € 8.800.000 negatief en het verwachte resultaat op eindwaarde bedraagt circa € 1.540.000 negatief. Voor het verwachte verlies van Vorst B is in het verleden een verliesvoorziening getroffen. Deze zou naar aanleiding van deze actualisatie circa € 65.000 positief bijgesteld kunnen worden. De grondexploitatie Albinonistraat is sinds de actualisatie bij de begroting 2025 negatief geworden. Hiervoor is bij de jaarrekening van 2024 een verliesvoorziening ingesteld ter hoogte van het per einde 2024 verwachte negatieve eindresultaat van circa € 109.000. Deze actualisatie geeft geen aanleiding deze verliesvoorziening aan te passen.

De grondexploitatie Reigerskant heeft een winstpotentie van circa € 255.000. In het project Reigerskant is tot en met 2024, waaronder ook in de voormalige gemeente Haaren, al circa € 260.000 aan tussentijdse winst genomen.

In het project Albinonistraat is bij jaarrekening 2024 op basis van de regelgeving voor winstneming de eerder genomen winst teruggedraaid.

Voortgang van de gemeentelijke grondexploitaties

De grondexploitaties en de risicoanalyse zijn geactualiseerd. De rente voor vanaf 2026 is berekend op 0,64%. Ten tijde van jaarrekening 2024 was deze berekend op 0,79%.

Hierna volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties.

EW met winst= eindwaarde vermeerderd met reeds genomen tussentijdse winstnemingen.

BW = boekwaarde; bij een negatief bedrag zijn de gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten, bij een positief bedrag zijn de gerealiseerde opbrengsten hoger dan gerealiseerde kosten.

*Bij de prognose van de winst is rekening gehouden met de project specifieke risico's conform de POC-methode en de rentetoerekening over de gerealiseerde winstneming.

Hierna is per grondexploitatie de voortgang en het verschil met de laatst vastgestelde grondexploitatie (jaarrekening 2024) toegelicht.

Vorst B

Het ontwerp bestemmingsplan is in december 2022 vastgesteld. Er zijn zienswijzen op binnengekomen. Deze zijn beoordeeld en er worden diverse stappen gezet om tot vaststelling van het bestemmingsplan te komen. Door de complexiteit van onder andere stikstofproblematiek in dit dossier is de looptijd van de grondexploitatie met 1 jaar verlengd. De eindwaarde van de grondexploitatie is als gevolg van deze wijziging en de aangepaste (lagere) rente circa € 65.000 verbeterd ten opzichte van de verwachting bij de jaarrekening 2024.

Het risicoprofiel blijft € 2,35 miljoen. Dit betreft een planologisch risico, mogelijke ambities uit het verkeersplan Ladonk die ook hun beslag kunnen hebben op Vorst B en de risico’s over gronduitgifte en kosten voor bouw- en woonrijp maken, omdat Vorst B in de voorbereidende fase zit.

Reigerskant

Fase 1 en 2 zijn woonrijp gemaakt. De voorbereidingen voor de laatste fase zijn opgestart. De voormalige gemeente Haaren heeft een verkavelingsopzet gemaakt met een gedifferentieerd programma. Dit plan is aangepast zowel in aantal woningen als in typen woningen om meer ruimte te bieden voor sociale woningen voor starters en senioren. De laatste fase wordt in 2 fasen opgepakt, namelijk fase 3 en fase 4. Hier komen indicatief 28 sociale huurwoningen, 27 middeldure woningen en 2 dure koopwoningen.

Fase 3 past binnen het bestemmingsplan en omvat 20 woningen. De voorbereidingen voor de tender zijn opgepakt. De kosten van de tender wijken af van de raming en de grondexploitatie is hierop aangepast en mede voor de tender voor fase 4. De planning is op onderdelen één / twee jaar naar achteren geschoven. De eindwaarde van de grondexploitatie is als gevolg van deze wijzigingen en de aangepaste rente circa € 255.000, dit is circa € 15.000 lager dan verwacht bij de jaarrekening 2024.

Albinonistraat

Het bestemmingsplan is onherroepelijk. De gronden zijn geleverd aan woningcorporatie JOOST en zij hebben de woningen opgeleverd in 2024. Het woonrijp maken is grotendeels uitgevoerd en de laatste werkzaamheden worden afgerond in 2025 op de onderhoudsperiode na. Wat in 2025 nog gedaan moet worden is het rolstoeltoegankelijk maken de door JOOST nog te plaatsen ondergrondse afvalcontainers. De grondexploitatie blijft ongewijzigd ten opzichte van de jaarrekening 2024 en naar verwachting wordt de grondexploitatie per einde 2025 afgesloten.

Maastrichtsestraat-Hobbendonkseweg

Tussen de Maastrichtsestraat, Oosterpoort, Hobbendonkseweg en Doctor de Brouwerlaan ligt een groenvoorziening waar de gemeente eigenaar van is. In november 2024 is een bedrag van € 100.000 beschikbaar gesteld voor onderzoek naar de haalbaarheid van een mogelijke ontwikkeling op deze locatie. Inmiddels is een voorkeursscenario aangewezen. De verdere uitwerking hiervan is in volle gang.

Risico’s

Jaarlijks voert de gemeente een risicoanalyse uit. Hierbij brengt ze risico’s in kaart, wat is de oorzaak en impact van het risico en wat zijn mogelijke beheersmaatregelen. De risico’s dekt de gemeente af met de winstpotentie als deze voldoende is. Anders wordt het risico afgedekt met de reserve grondexploitatie en wanneer deze reserve niet toereikend is de algemene reserve.

De risicoanalyse geeft een benodigde risicoafdekking (impact x kans) van € 2,43 miljoen. Hiervan is € 2,35 miljoen voor de verlieslatende grondexploitatie Vorst B. Dit wordt afgedekt vanuit de reserve grondexploitatie (€ 2,0 miljoen) en vanuit de algemene reserve (€ 350.000). De risico’s voor Reigerskant € 0,08 miljoen) worden afgedekt met de verwachte winstpotentie van deze grondexploitatie.

Samenvatting financiële stand van zaken: