Uitvoering van het grondbeleid

Faciliterend grondbeleid

Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijke ontwikkeling, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere het kostenverhaal, de bijdrage voor het groen- en cultuurfonds, het woningbouwprogramma en andere procesafspraken. Het college bereidt het programma Kostenverhaal en financiële bijdragen voor om de beleidskaders te laten aansluiten bij de Omgevingswet en om de financiële bijdragen (nu de bijdrage voor het groen- en cultuurfonds) te actualiseren. Naar verwachting wordt het nieuwe programma Kostenverhaal en financiële bijdragen eind 2025 / begin 2026 aan de raad aangeboden te vaststelling.

Actief grondbeleid

De gemeente Sint-Michielsgestel heeft 3 actieve grondexploitaties, namelijk Centrumplan Sint-Michielsgestel, Jacobskamp en Inbreiding Grinsel.

De totale boekwaarde van deze grondexploitaties is afgerond € 1.595.000 positief en het verwachte resultaat op eindwaarde circa € 561.000 positief. De gemeente nam t/m boekjaar 2022 voor negatieve grondexploitaties het verwachte verlies zodra het zich voordeed. Een nadeel hiervan is dat een bijstelling niet mogelijk is als het verwachte verlies lager is. Een gemeente mag volgens de verslagleggingsregels niet herwaarderen. In afstemming met de accountant, stemde de raad met de begroting 2024-2028 in om een eventueel aanvullend verlies af te dekken met een verliesvoorziening. Als het nodig is om de verliesvoorziening aan te vullen dan gebeurt dit vanuit de algemene reserve. Als de voorziening (deels) kan vrijvallen dan vloeit dit terug naar de algemene reserve. Voor de grondexploitatie Centrumplan Sint-Michielsgestel is tot en met 2022 een verlies van € 10,7 miljoen genomen. De risicoanalyse geeft een benodigde risicoafdekking (impact x kans) van € 570.000 en dit wordt deels afgedekt met verwachte winstpotentie en deels vanuit de Algemene reserve.

Voortgang van de gemeentelijke grondexploitaties

De grondexploitaties en de risicoanalyse zijn geactualiseerd. De rente voor vanaf 2026 is berekend op 1,56%. Ten tijde van jaarrekening 2024 was deze berekend op 1,43%.

Hierna volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties.

EW met winst = eindwaarde vermeerderd met reeds genomen tussentijdse winst- en verliesnemingen

De boekwaarde en de te verwachten (tussentijdse) winstneming staan in de volgende tabel.

Boekwaarde; bij een negatief bedrag zijn de gerealiseerde kosten hoger dan de gerealiseerde opbrengsten, bij een positief bedrag zijn de gerealiseerde opbrengsten hoger dan gerealiseerde kosten.

*Bij de prognose van de winst is rekening gehouden met de project specifieke risico's conform de POC-methode en de rentetoerekening over de gerealiseerde winstneming.

Per grondexploitatie wordt hieronder de voortgang en het verschil met de laatst vastgestelde grondexploitatie (jaarrekening 2024) toegelicht.

Jacobskamp, Den Dungen
De definitieve inrichting van de aansluiting kruising Hooidonksestraat / Hooidonk inclusief het herstel van de boomstructuur wordt naar verwachting in 2025 met een uitloop naar 2026 gerealiseerd. Hierdoor is de looptijd van de grondexploitatie met 1 jaar verlengd. De grondexploitatie Jacobskamp geeft nu een verwacht negatiever resultaat (met name door 1 jaar extra kostenstijging en hogere rente) van circa € 9.250 ten opzichte van jaarrekening 2024 maar laat nog altijd een te verwachte winstpotentie zien van (afgerond) € 305.000.

Naar verwachting moet voor het project Jacboskamp in 2025 ca. € 1.500 aan tussentijdse winst genomen worden.

Centrumplan, Sint-Michielsgestel
In de eerste helft van 2025 heeft de levering van de gronden ten behoeve van de Raadskamer plaatsgevonden. De bouw van de woningen zal in de tweede helft van 2025 starten. De werkzaamheden aan de openbare ruimte zullen in 2025 en 2026 uitgevoerd worden, daarna kan de grondexploitatie gesloten worden.

Als gevolg van de procedure bij de Raad van State moeten de tijdelijke parkeerplaatsen aan de Schijndelseweg uitgebreid worden en moeten deze uiteindelijk ook definitief gemaakt worden. De werkzaamheden voor de benodigde planologische wijziging zijn gestart en er is een raming gemaakt van de extra kosten t.a.v. deze verplichting. De actualisatie van de grondexploitatie Centrumplan Sint-Michielsgestel geeft een negatiever resultaat van circa € 160.000 ten opzichte van de laatste actualisatie bij jaarrekening 2024. Hierdoor ontstaat een verwachten negatieve eindwaarde van afgerond € 71.000. Ter afdekking van dit verlies moet een voorziening worden gevormd.

Inbreiding Grinsel, Den Dungen
De gemeente is met een ontwikkelaar in gesprek om te komen tot een haalbaar plan voor het plangebied. De ontwikkelaar voert gesprekken met de andere grondeigenaar in het gebied. Als er een haalbaar plan mogelijk is, dan koopt de ontwikkelaar de grond van de gemeente en bereidt de planologische procedure voor het gehele plangebied voor. De ontwikkelaar gaat de woningbouwontwikkeling oppakken en de gemeente faciliteert dit.

In het eerste kwartaal van 2025 is een deel van de gronden in gemeentelijk eigendom geleverd aan enkele inwoners van Grinsel die grenzend aan het plangebied wonen. De grondexploitatie Inbreiding Grinsel heeft een winstpotentie van (afgerond) € 315.000. Dit verwachte resultaat is onveranderd ten opzichte van jaarrekening 2024.

Risico’s
Jaarlijks voert de gemeente een risicoanalyse uit. Hierbij brengt ze risico’s in kaart, wat is de oorzaak en impact van het risico en wat zijn mogelijke beheersmaatregelen. De risico’s dekt de gemeente af met de winstpotentie als deze voldoende is. Anders wordt het risico gedekt met de algemene reserve.